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惊呆!预计到2030年京沪深房价卖80万一平

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  老谢曾经说过,京沪深这样的超级特大国际都市房价,调控按住不住的,政府管不住的。因为供应端一直往下降,需求端一直往上升,资金端一直不断加杠杆,资源端一直不断集中。所以,房价永远没有顶,会一直上涨,也许是30年,也许是50年,也许是100年。即使市场短周期因供需、政策的干预,房价出现波动属于正常现象。经过短期调整之后,房价直接弹簧式暴涨反弹。预计到2030年,京沪深豪宅楼盘房价卖80万一平已经不是什么问题了,这不是梦想,20万、30万以上的楼盘房子到处都有,不用等到25年之后了。其一是平均房价10万以上。其二是未来十多不年利率依然负增长,实际利率零。其三是货币超发不停止,人民币贬值不断扩大。其四是地价、开发成本的暴涨。其五是房地产金融化、资产证券化,加杠杆化。

  不要以为老谢这是给开发商做代言人、给楼盘做广告、给房地产行业摇旗呐喊,楼盘价比房价已经翻了好几倍以上。事实上过去30年多房价、地价真正下降的也就几年,剩余年份一直保持上涨趋势,因为货币超发好几百倍,人民币贬值几百倍了。

  京沪深这样的超级特大国际都市楼市黄金期没有结束,房地产黄金投资期正在开始。其一是这三大城市的年轻人才率、创新创业率、投资投机率、剩女独立率、再婚率、富人增长率、供应下降率、不可开发面积率、人口面积率、城市更新率都是全国最高的。其二是三大城市都符合中国楼市九大定律+城市群+经济圈+自贸区+国家级新区,城市金融论、规划前景论、地段占位论、中心价值论、产业发展论、资源集中论、人口增长论、交通发达论、景观环境论。其三是房地产金融化、货币化、证券化、杠杆化。赞同没有实体经济,金融不能够独立的发展。任何的产业,任何的城市,都经历了三个层次的发展。第一个层次是有产品,第二个层次是有产业,第三个层次是有金融。任何的产业如果不能发展到金融化,产业就会被淘汰,城市也不例外。

  因为空间中有机会,时间中有风险,金融玩的就是“两化”。时间的货币化,空间的货币化。这才有了房地产的空间溢价,英雄联盟娱乐城,不同城市之间,真正的差别在于空间的溢价率不同。

  未来京沪深这三城市未来发展方向:第一是金融。第二是地铁商业、住宅。第三是城市更新地产。第四是地产证券化,英雄联盟娱乐城。第五是土地资产+房地产资产+金融资产一体化。第六是创新、创业。第七是电商。第八是教育高地。如深圳的短板是教育,现在把北京的名牌大学搞到深圳了。

  2010年,老谢在微博上对独立经济学家金岩石就说过,中国豪宅房价会暴涨,其中北京房价超过40万、上海超越30万元、深圳要超过20万元、广州房价超过18万/平方米。当时金岩石说,中国的豪宅价格将大涨,其中上海要超越30万元,北京超越20万元,深圳要超越10万元。2011年-2016年,是不是都实现了。超级特大国际都市、金融中心城市的均价与楼盘单价的关系,楼盘单价是均价的4倍以上到6倍。2013年,北京、上海、深圳房地产资产证券化迅速,房价更是突破了30万一平。2016年1月份,金岩石说深圳前海房价涨不到30万/平是开发商耻辱。根据深圳前海规划,均价15万元/平方米,天价50万元/平方米。

  2015年9月时,罗振坤博士说,5年后深圳湾的房价是30万元/平。他认为,深圳湾的房价其实是低估了,调控政策将深圳湾真实的房价给压下去了,“330政策后,片区房价从3、4万猛涨到10万,这是补涨不是泡沫。如果不是6月份股票市场出了一点问题,深圳湾的平均房价到15万才是合理的”。罗博士最后作出预言:5年后深圳湾房价是30万元/平方米。半求在分答上回答网友提问时,谈起董藩北京房价80万的观点,可以断定北京、深圳房价最高可以突破100万,再过个五年,深圳的房价到8万左右我觉得是可以预期的,因为货币还在超发,经济还在发展。如果5年内,深圳均价到8万,按照4-6倍计算,顶级豪宅价格应该在32-48万之间,也就是说可能触及50万一平。

  2013年,老谢在微博上曾对董教授说过,也许不要等到25年,房价要80万元了。教授董藩说,再过25年,全国房产均价将达每平方米9万元、北京80万元。根据之一,是京城房地产价格多年来平均走势。董教授分析,1987年,京城平均房价约为500元。2012年,上涨至均价2万元。上涨约40倍,平均涨幅为15%。按此趋势再涨25年,2万元乘以40倍,可不正好是每平方米80万元吗?根据之二,是推动全国房价上升的十大因素:1.大拆大建;2.人口增长;3.城市化,进城农民要逐步租房买房;4.家庭裂变;5.生活方式演化,养老不是接到家而是给父母再买一套,高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅;6.区际人口整合;7.经济高速增长;8.城乡收入差异;9.城乡阶层意识;10.群居意识。

  根据之三,是推动北京商品房需求的七大因素:1.北京拥有全国平均层次最高的官员阶层;2.北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构;3.北京拥有规模庞大的涉外机构;4.北京拥有平均层次最高的白领阶层;5.北京拥有平均层次最高的科教卫队伍;6.北京拥有数量最多的文艺从业人员;7.北京拥有购买力强大的外来退休人员。反对董教授论点者亦有不少,其论据有三:其一,推动全国房价上升,确有各种因素,英雄联盟娱乐城,但抑制房价上升,亦有多种因素,比如,对于大多数居民,住房满足率已经越来越高,其需求强度必然逐渐降低。总体而言,这十多年,中国居民住房需求趋势是越来越弱,并非越来越强。

  如前几天上海独立经济学家叶檀的深圳房价会到30万,还有深圳的同行香武-半求提到了董藩。教授董藩最近有两个观点很抓眼球,一个是北京房价25年将到80万,另一个是,十年后,深圳遍地都是10万的房子,如果中国社会稳定,深圳这个城市十年以后均价十多万的房子遍地都是。十年以后,三十万四十万的房子才能称为豪宅。譬如,着名地产商任志强早在2010年就曾给出一个判断,房价如何走要看M2的走势。根据1995年-2015年M2供应与GDP\CPI走势这个判断,如果M2按照每年13%的速度增长,6年房价就能翻倍。如果中心区域的房价保持基本同步,五六年内,深圳中心区域豪宅的房价将普遍达到20万以上。

  2011年之前,许多人想不到北京、上海、深圳豪宅楼盘房价可以卖到10万以上,达到20万、30万、50万/平方米。因为忘记了货币一直超过、人民币不断贬值、房地产金融化了,土地与房产资产早已经成为最抗通货膨胀、保值增值、收益最稳定最安全的历史了。

  2009年之前,许多人想不到北京、上海、深圳中心区域豪宅楼盘房价可以不断的逆势上涨,甚至呈现翻双倍上涨的趋势。

  2006年之前,许多人想不到深圳、上海、北京、广州的房价可以这样涨,超过3倍以上到6倍以上。

  因为忘记了地价一直上涨,土地供应一直下降,人口增长一直增加了,土地财政是地方政府的经济命根子。一方面是这四个城市的房价即使是2008年金融危机,没有出现过暴跌,马上就反弹上涨。另一方面是房价上涨的年月份总是多过于下跌的年月份,涨幅是降幅的8倍到10倍以上。按照2016年8月最新深圳、上海、北京、广州四地房价看,分别为约5.8万元/平方、约4.3万元/平方米、约3.1万元/平方米、约1.8万元/平方米。如今北京、上海、深圳的豪宅楼盘5万元+、8万元+、10万元+、12万元+、16万元+/平方米市中心区域房子遍地有,未来三城市房价进入10万/平方米时代不可避免,20万、30万以上/平方米的才能够叫豪宅。

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